Wohneigentum in der Schweiz ist im ersten Quartal 2026 im Jahresvergleich um 4,7% teurer geworden (BFS-Immobilienpreisindex). Am stärksten zogen die Preise im Grossraum Bern und in der Ostschweiz an, am schwächsten in der Genferseeregion. Zwischen den Kantonen bleiben die Niveauunterschiede gross – und damit auch die Chancen für Käuferinnen und Käufer mit begrenztem Budget.
Der Immobilienmarkt Schweiz 2026 im Überblick
Der Immobilienpreisindex IMPI des Bundesamts für Statistik stand im 1. Quartal 2026 bei 126,8 Punkten (Basis Q4 2019 = 100) – ein Plus von 1,5% zum Vorquartal und von 4,7% zum Vorjahresquartal. Ein Jahr zuvor, im 1. Quartal 2025, lag der Index noch bei 121,1 Punkten, mit einem Jahreswachstum von 4,1%. Die Dynamik hat sich also nicht abgeschwächt, sondern leicht beschleunigt.
Auch die privaten Datenanbieter bestätigen das Bild. Beim Immobilienberater IAZI legte der Markt für selbstgenutztes Wohneigentum 2025 gesamthaft um 3,7% zu, nach +2,7% im Jahr davor. Wüest Partner meldet für das 2. Quartal 2026 einen Anstieg der Transaktionspreise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen von rund 4,3% gegenüber dem Vorjahr und rechnet für das Gesamtjahr 2026 mit einem weiteren Plus von 3,1% bei Einfamilienhäusern und 2,8% bei Eigentumswohnungen. UBS geht für 2026 von einem nominalen Preiswachstum zwischen 3,5% und 4,0% aus. Kein Crash also, aber auch keine Verschnaufpause – die tieferen Zinsen der Nationalbank seit 2024 haben die Nachfrage spürbar belebt.
Zur Einordnung: Der IMPI-Index nimmt das 4. Quartal 2019 als Basis von 100 Punkten. Mit 126,8 Punkten im 1. Quartal 2026 liegen die Preise für Wohneigentum damit gut 26% über dem Vorpandemie-Niveau – ein Massstab dafür, wie viel sich in nur sechs Jahren verändert hat. Wer 2019 mit dem Kauf gezögert hat, zahlt heute spürbar mehr, selbst wenn die Zinsen zwischenzeitlich wieder gesunken sind.
Preisentwicklung nach Region: Wo es am stärksten steigt
Eine flächendeckende, kostenlos zugängliche Liste mit exakten Medianpreisen für alle 26 Kantone gibt es nicht – die grossen Immobilienberater verkaufen diese Detailauswertungen als kostenpflichtige Reports. Was sich aber verlässlich auswerten lässt, ist die Preisdynamik nach Grossregion, wie sie der Raiffeisen-Transaktionspreisindex regelmässig veröffentlicht. Das Bild für das 4. Quartal 2025 im Jahresvergleich:
| Region | Einfamilienhäuser (Jahresveränderung) | Eigentumswohnungen (Jahresveränderung) |
|---|---|---|
| Region Bern | +8,0% | – |
| Ostschweiz | +6,9% | +4,3% |
| Zentralschweiz | – | +6,7% |
| Nordwestschweiz | +3,0% | – |
| Genferseeregion | – | −0,5% |
| Schweiz (national) | +5,7% | +3,8% |
Die Region Bern und die Ostschweiz führten das Wachstum bei Einfamilienhäusern an, während die Eigentumswohnungen in der Zentralschweiz – dem Gebiet rund um Zug, Luzern und Schwyz – am stärksten zulegten. Am ruhigsten entwickelte sich die Genferseeregion: Bei Eigentumswohnungen gab es dort im Jahresvergleich sogar ein leichtes Minus von 0,5%. Wer eine Immobilie sucht, sollte diese Unterschiede kennen, bevor er sich auf eine Region festlegt – ein "günstiger" Kanton von vor drei Jahren kann heute bereits stärker gestiegen sein als ein vermeintlich teurer.
Eigentumswohnungen versus Einfamilienhäuser: unterschiedliche Preisdynamik
Die beiden grossen Wohneigentumssegmente entwickeln sich nicht im Gleichschritt. Bei IAZI stiegen die Preise für Eigentumswohnungen 2025 um 4,2%, während Einfamilienhäuser mit +2,6% moderater zulegten. Beim Raiffeisen-Index war es im 4. Quartal 2025 umgekehrt: Einfamilienhäuser wuchsen mit +5,7% deutlich stärker als Eigentumswohnungen mit +3,8%. Diese Verschiebung zwischen den Quellen zeigt vor allem eines: Die Nachfrage verlagert sich innerhalb eines Jahres zwischen den Segmenten, je nachdem, wo Bauland verfügbar ist und wie stark verdichtet gebaut wird.
Strukturell bleibt der Trend zur Eigentumswohnung intakt. In dicht besiedelten Kantonen wie Zürich, Genf oder Zug ist freies Bauland für Einfamilienhäuser praktisch aufgebraucht; neue Nachfrage muss sich zwangsläufig auf Wohnungen im Stockwerkeigentum verteilen. In ländlicheren Kantonen wie dem Jura, dem Wallis oder Teilen der Ostschweiz bleibt das Einfamilienhaus dagegen die dominierende Eigentumsform.
Sind die Preise noch durch die Fundamentaldaten gedeckt?
Die berechtigte Sorge vieler Käuferinnen und Käufer: Kauft man auf dem Höhepunkt einer Blase? Wüest Partner hat dazu im Sommer 2026 eine Abweichungsanalyse veröffentlicht: Einfamilienhäuser lagen schweizweit im Schnitt lediglich 1,6% über dem errechneten Fundamentalwert, Eigentumswohnungen deutlicher, nämlich 8,2%. Von einer "breiten Fehlbewertung" könne aber nicht die Rede sein, so die Einschätzung der Studie – die Aufschläge seien grösstenteils durch tiefe Zinsen und echte Knappheit erklärbar, nicht durch reine Spekulation.
Auffällig sind die kantonalen Ausreisser: Bei Einfamilienhäusern zeigen Appenzell Innerrhoden und Graubünden die grössten Abweichungen vom Fundamentalwert – dort dürften touristische Zweitwohnungsmärkte die Analyse verzerren. Bei Eigentumswohnungen fallen Neuenburg, Graubünden, Freiburg und der Jura auf. Gerade Letzteres überrascht, gilt der Jura doch traditionell als der günstigste Kanton der Schweiz – eine hohe relative Abweichung vom (tiefen) Fundamentalwert bedeutet aber nicht automatisch ein hohes absolutes Preisniveau.
Warum sind die Unterschiede zwischen den Kantonen so gross?
Ein paar Faktoren erklären den grössten Teil der kantonalen Preisspreizung:
- Zinsniveau: Die Hypothekarzinsen bestimmen, wie viel Haus sich ein Haushalt mit gegebenem Einkommen leisten kann. Sinken die Zinsen, wie seit 2024 geschehen, steigt die maximal finanzierbare Kaufsumme fast automatisch – und damit auch die Preise, die Verkäufer verlangen können.
- Bevölkerungswachstum: Kantone mit starkem Zuzug erleben strukturell höhere Nachfrage; die Bevölkerungsentwicklung der Schweiz zeigt, wohin die Zuwanderung tendenziell fliesst – meist in urbane Wirtschaftszentren und deren Agglomerationsgürtel, seltener in periphere Kantone.
- Angebotsknappheit: Eine tiefe Leerwohnungsziffer bedeutet, dass kaum Mietalternativen bestehen und der Druck auf die Eigentumspreise zusätzlich steigt, weil Haushalte auf den Kauf ausweichen, statt eine passende Mietwohnung zu finden.
- Baukosten: Die Entwicklung der Baukosten wirkt sich direkt auf Neubaupreise aus und damit indirekt auch auf den Bestandsmarkt, weil teurer Neubau die Vergleichspreise für bestehende Objekte nach oben zieht.
- Erreichbarkeit und Steuern: Kantone mit kurzen Pendeldistanzen zu Arbeitsplätzen und tiefer Steuerbelastung ziehen zusätzliche Nachfrage an, was das Preisniveau strukturell anhebt – ein Effekt, der sich kaum je umkehrt, solange sich an der Standortattraktivität nichts ändert.
Keiner dieser Faktoren wirkt isoliert. Ein Kanton mit tiefen Steuern, aber schlechter Verkehrsanbindung bleibt trotzdem günstig; ein Kanton mit wachsender Bevölkerung, aber grosszügiger Einzonungspolitik kann Preisdruck teilweise auffangen. Genau diese Kombination erklärt, warum sich Rangfolgen zwischen den Kantonen über Jahre kaum verändern, während sich die Wachstumsraten von Quartal zu Quartal verschieben können.
Eigentum oder Miete? Die Tragbarkeitsfrage bleibt zentral
Trotz steigender Preise bleibt die Schweiz beim Wohneigentum europäisches Schlusslicht: Gemäss Bundesamt für Wohnungswesen lebten 2023 rund 36% der Haushalte in den eigenen vier Wänden – der tiefste Anteil im europäischen Vergleich. Die Gründe liegen weniger am fehlenden Wunsch nach Eigentum als an den strengen Tragbarkeitsregeln der Banken: Wer kalkulatorisch bei 4,5 bis 5% Zins rechnen muss und mindestens 20% Eigenkapital braucht, fällt in vielen Kantonen trotz solidem Einkommen durch das Raster.
Wer sich die Eigentumsquote nach Kanton genauer ansieht, erkennt ein klares Muster: In ländlichen Kantonen mit tieferen Preisen ist der Anteil der Eigentümerhaushalte historisch höher, in den teuren urbanen Zentren bleibt die Mehrheit auf dem Mietmarkt. Ein Vergleich mit den Mietpreisen in den grossen Schweizer Städten zeigt zudem, dass die Kauf-Miete-Differenz in den teuersten Lagen besonders gross geworden ist – was den Umstieg vom Mieten zum Kaufen zusätzlich erschwert. Auch das schweizerische Mietrecht spielt eine Rolle bei dieser Abwägung, wie der Überblick zum Mietrecht in der Schweiz zeigt.
FAQ – Immobilienpreise Schweiz nach Kanton
Wie stark sind die Immobilienpreise in der Schweiz 2026 gestiegen?
Gemäss BFS-Immobilienpreisindex (IMPI) stiegen die Preise für Wohneigentum im 1. Quartal 2026 um 4,7% gegenüber dem Vorjahresquartal und um 1,5% gegenüber dem Vorquartal. Der Index erreichte damit 126,8 Punkte (Basis Q4 2019 = 100).
In welchen Regionen der Schweiz steigen die Preise am stärksten?
Laut Raiffeisen-Transaktionspreisindex wuchsen die Preise für Einfamilienhäuser im 4. Quartal 2025 in der Region Bern (+8,0%) und in der Ostschweiz (+6,9%) am stärksten. Bei Eigentumswohnungen führte die Zentralschweiz mit +6,7%.
Wo war die Preisentwicklung am schwächsten?
Die Genferseeregion zeigte die schwächste Dynamik: Eigentumswohnungen kosteten im 4. Quartal 2025 im Jahresvergleich rund 0,5% weniger als ein Jahr zuvor, während der Rest der Schweiz weiter zulegte.
Sind Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser stärker im Preis gestiegen?
Das hängt vom Zeitraum ab: Bei IAZI legten Eigentumswohnungen 2025 mit +4,2% stärker zu als Einfamilienhäuser (+2,6%). Beim Raiffeisen-Index war es im 4. Quartal umgekehrt, mit +5,7% für Einfamilienhäuser gegenüber +3,8% für Eigentumswohnungen.
Sind Schweizer Immobilien aktuell überbewertet?
Gemäss einer im Sommer 2026 veröffentlichten Wüest-Partner-Studie lagen Einfamilienhäuser nur 1,6% über dem Fundamentalwert, Eigentumswohnungen 8,2%. Von einer breiten Fehlbewertung ist gemäss der Studie nicht auszugehen; grössere Abweichungen zeigen sich punktuell in Kantonen wie Graubünden, Appenzell Innerrhoden, Neuenburg, Freiburg und dem Jura.
Wie hoch ist die Wohneigentumsquote in der Schweiz?
Rund 36% der Schweizer Haushalte lebten 2023 in den eigenen vier Wänden, so das Bundesamt für Wohnungswesen. Damit hat die Schweiz die tiefste Wohneigentumsquote in ganz Europa.
Datenquellen
Bundesamt für Statistik (BFS), Wohnimmobilienpreisindex IMPI. IAZI AG, Swiss Property Benchmark, Preisindizes für Immobilien 4. Quartal 2025. Wüest Partner, Immobilienmarkt Schweiz und Fundamentalwert-Analyse. Raiffeisen Schweiz, Transaktionspreisindex Q4/2025. UBS Schweiz, Real Estate Focus. Bundesamt für Wohnungswesen (BWO), Wohneigentumsquote.