Der Schweizer Immobilienmarkt ist ein Markt der Extreme. Zwischen den teuersten und günstigsten Kantonen liegen Preisunterschiede von Faktor 3 bis 4. Wer die richtigen Daten kennt, kann bei der Standortwahl enorm sparen — oder wird von den Zahlen ernüchtert.
Medianpreise Einfamilienhäuser nach Kantonen (2025)
| Kanton | Medianpreis EFH (CHF) | Veränderung seit 2020 |
|---|---|---|
| Zürich | 1'820'000 | +24,5% |
| Zug | 2'150'000 | +28,4% |
| Genf | 1'680'000 | +19,8% |
| Basel-Landschaft | 1'080'000 | +18,2% |
| Luzern | 1'050'000 | +22,1% |
| Bern | 780'000 | +15,6% |
| St. Gallen | 720'000 | +14,8% |
| Thurgau | 690'000 | +16,2% |
| Wallis | 580'000 | +12,4% |
| Solothurn | 620'000 | +13,8% |
| Jura | 480'000 | +11,2% |
Zug ist der teuerste Kanton — ein Einfamilienhaus kostet dort im Median über 2 Millionen. Im Jura bekommt man für weniger als ein Viertel dieses Preises ein vergleichbares Objekt. Das Problem: Im Jura gibt es weniger Arbeitsplätze, und die Pendeldistanzen zu den Wirtschaftszentren sind lang.
Eigentumswohnungen (4 Zimmer, Median)
| Kanton | Medianpreis (CHF) |
|---|---|
| Zug | 1'280'000 |
| Zürich | 1'140'000 |
| Genf | 1'060'000 |
| Schwyz | 980'000 |
| Luzern | 780'000 |
| Bern | 610'000 |
| Aargau | 580'000 |
| Solothurn | 480'000 |
| Jura | 340'000 |
Preisentwicklung: +20% in fünf Jahren
Schweizweit sind die Immobilienpreise seit 2020 um rund 20% gestiegen. In den gefragtesten Kantonen (Zug, Zürich, Schwyz) sogar um 25 bis 28%. Die Treiber: tiefe Zinsen bis 2022, Bevölkerungswachstum, Nachfrage nach Wohneigentum als Inflationsschutz und die Angebotsknappheit.
Seit dem Zinsanstieg 2022/2023 hat sich die Dynamik etwas beruhigt. Die Preise steigen weiter, aber langsamer — 2025 um rund 2 bis 4% schweizweit. Ein Preisrückgang ist aber nicht in Sicht, solange die Nachfrage das Angebot übersteigt.
Tragbarkeit: Wer kann sich noch Eigentum leisten?
Bei einem Eigenkapitalbedarf von 20% und einer kalkulatorischen Tragbarkeit bei 5% Zins braucht ein Haushalt für ein durchschnittliches Einfamilienhaus (CHF 1,2 Mio.):
- Eigenkapital: CHF 240'000
- Haushaltseinkommen: mindestens CHF 190'000
Nur rund 15% der Schweizer Haushalte erfüllen diese Kriterien — was die tiefe Eigentumsquote von 36,4% erklärt.
Datenquellen
Wüest Partner, Immobilienmarktbericht. IAZI, SWX IAZI Private Real Estate Price Index. BFS, Bau- und Wohnbaustatistik.