Wer in der Schweiz eine Wohnung sucht, weiss: Es wird nicht einfacher. Die Leerwohnungsziffer liegt bei 1,15% — und in den Grossstädten Zürich, Genf und Lausanne ist sie unter 0,5% gefallen. Gleichzeitig steigen die Mieten, und der Neubau hält nicht mit dem Bevölkerungswachstum Schritt. Ein Markt unter Druck.
Leerwohnungsziffer nach Regionen
| Region | Leerwohnungsziffer 2025 | Veränderung ggü. 2020 |
|---|---|---|
| Zürich (Stadt) | 0,41% | -0,26 PP |
| Genf | 0,38% | -0,20 PP |
| Lausanne | 0,52% | -0,31 PP |
| Bern | 0,88% | -0,42 PP |
| Basel | 1,08% | -0,35 PP |
| Ländliche Gebiete | 2,10% | -0,15 PP |
| Schweiz gesamt | 1,15% | -0,39 PP |
Unter 1% Leerwohnungsziffer gilt als Wohnungsnot. Zürich und Genf sind weit darunter. Das bedeutet: Auf eine freie Wohnung kommen Dutzende Bewerber. Besonders betroffen sind Familien und einkommensschwache Haushalte — sie haben gegen Doppelverdiener-Paare mit hohen Einkommen kaum eine Chance.
Mietentwicklung: +3,2% im letzten Jahr
| Wohnungsgrösse | Durchschnittliche Monatsmiete 2025 | Veränderung |
|---|---|---|
| 2-Zimmer | CHF 1'120 | +3,5% |
| 3-Zimmer | CHF 1'380 | +3,1% |
| 4-Zimmer | CHF 1'680 | +3,2% |
| 5-Zimmer | CHF 2'080 | +2,8% |
Die Mieten steigen schneller als die Löhne — ein Problem, das den Druck auf den Wohnungsmarkt zusätzlich erhöht. In Zürich zahlt ein durchschnittlicher Haushalt 25% seines Einkommens für die Miete, in Genf sogar 28%. Die Mietpreisunterschiede zwischen Städten und Land sind enorm.
Neubau: Zu wenig, zu langsam
2025 wurden 52'000 neue Wohnungen fertiggestellt. Die Nachfrage — getrieben durch Zuwanderung (90'000 Nettozuwanderung) und schrumpfende Haushaltsgrössen — liegt aber bei rund 65'000 pro Jahr. Es fehlen also jährlich 13'000 Wohnungen. Die steigenden Baukosten und lange Bewilligungsverfahren (im Schnitt 22 Monate) bremsen den Neubau zusätzlich.
Wohneigentum: Ein ferner Traum
Die Eigentumsquote liegt bei 36,4% — die niedrigste in Europa. Eine durchschnittliche Eigentumswohnung kostet in der Schweiz CHF 780'000, in Zürich über CHF 1,2 Millionen. Um eine Hypothek zu bekommen, braucht ein Haushalt mindestens CHF 180'000 Eigenkapital und ein Bruttoeinkommen von CHF 180'000 — das schaffen nur wenige.
Datenquellen
BFS, Leerwohnungszählung. Wüest Partner, Immobilienmarkt Schweiz. BWO, Wohnungsmarktbericht. SNB, Hypothekarmarktstatistik.