Wohnen in der Schweiz ist teuer — das weiss jeder, der schon mal eine Wohnung gesucht hat. Aber wie teuer genau, und wie stark die Unterschiede zwischen den Städten sind, überrascht trotzdem. Die Angebotsmieten (also Mieten für neu ausgeschriebene Wohnungen) liegen 2025 auf einem historischen Höchststand.
Medianmiete für 4-Zimmer-Wohnungen (Angebote, 2025)
| Stadt | Medianmiete/Monat (CHF) | Veränderung seit 2020 |
|---|---|---|
| Zürich | 2'680 | +18,4% |
| Genf | 2'520 | +14,1% |
| Zug | 2'440 | +21,8% |
| Basel | 2'020 | +12,2% |
| Lausanne | 2'180 | +15,3% |
| Bern | 1'980 | +11,6% |
| Luzern | 2'120 | +16,9% |
| Winterthur | 2'010 | +14,8% |
| St. Gallen | 1'620 | +10,2% |
| Biel/Bienne | 1'380 | +8,4% |
Zürich bleibt die teuerste Stadt — mit CHF 2'680 pro Monat für eine 4-Zimmer-Wohnung (Median der Angebotsmieten). Aber Zug hat den stärksten Anstieg verzeichnet: +21,8% in fünf Jahren, getrieben durch den Zuzug von Firmen und gut verdienenden Arbeitskräften.
Bestands- vs. Angebotsmieten
Ein wichtiger Unterschied: Die Bestandsmieten (also was Mieter aktuell zahlen) sind deutlich tiefer als die Angebotsmieten. In Zürich liegt die durchschnittliche Bestandsmiete für 4 Zimmer bei rund CHF 2'050 — weil langjährige Mieter noch von alten, günstigen Verträgen profitieren. Wer umzieht, zahlt plötzlich 30% mehr.
Dieses «Mietpreisschere»-Phänomen erklärt auch, warum viele Leute in zu grossen oder zu kleinen Wohnungen bleiben — der Umzug würde zu teuer.
Der Referenzzinssatz
Die Schweiz hat ein einzigartiges System: Die Bestandsmieten sind an den hypothekarischen Referenzzinssatz gekoppelt. Steigt der Zinssatz, dürfen Vermieter die Mieten erhöhen. 2023 wurde der Referenzzinssatz erstmals seit über 15 Jahren angehoben — von 1,25% auf 1,50%, dann auf 1,75% Ende 2024. Das führte zu flächendeckenden Mieterhöhungen von 3 bis 6%.
Wohnungsknappheit
Die Leerwohnungsziffer lag 2025 bei nur 1,03% — und in den grossen Städten noch darunter. In Zürich standen am Stichtag gerade einmal 0,06% der Wohnungen leer. Wer eine Wohnung sucht, kennt das: Dutzende Bewerbungen, Massenbesichtigungen, absurde Anforderungen.
Das Angebot kann mit der Nachfrage nicht Schritt halten. Die Bevölkerung wächst schneller als gebaut wird. 2025 wurden rund 48'000 neue Wohnungen fertiggestellt — gebraucht worden wären 52'000 bis 55'000.
Was tun?
Die Politik diskutiert verschiedene Ansätze: mehr gemeinnützigen Wohnungsbau, Verdichtung, Einschränkung von Airbnb in Stadtzentren und Anpassungen im Mietrecht. Ob das reicht, um den Druck zu lindern, ist fraglich — solange die Schweiz weiter wächst und die Bautätigkeit nicht massiv zunimmt.
Datenquellen
Wüest Partner, Angebotsmieten-Index. BFS, Mietpreisindex. Bundesamt für Wohnungswesen (BWO), Referenzzinssatz.