Die Hypothekarzinsen bestimmen, wie viel Schweizer Eigenheimbesitzer monatlich zahlen — und ob sich der Kauf einer Immobilie überhaupt lohnt. Nach einem historischen Tief 2021 (10-jährige Festhypothek unter 1%) stiegen die Zinsen 2022/2023 spürbar an, bevor sie sich 2024/2025 wieder beruhigten.
Hypothekarzinsen im Zeitverlauf
| Periode | Festhypothek 5 Jahre | Festhypothek 10 Jahre | SARON-Hypothek |
|---|---|---|---|
| Jan 2020 | 0,85% | 1,10% | 0,65% |
| Jan 2021 | 0,72% | 0,95% | 0,58% |
| Jan 2022 | 0,98% | 1,28% | 0,62% |
| Jan 2023 | 2,48% | 2,72% | 2,10% |
| Jan 2024 | 2,15% | 2,38% | 1,85% |
| Jan 2025 | 1,62% | 1,88% | 1,42% |
| Mrz 2025 | 1,55% | 1,80% | 1,38% |
Der Anstieg von 2022 war der schnellste seit den 1990er-Jahren. Innerhalb eines Jahres verdreifachten sich die Sätze für 10-jährige Festhypotheken nahezu — von unter 1% auf fast 2,7%. Seit Mitte 2024 sind die Zinsen wieder deutlich gesunken, weil die SNB den Leitzins mehrfach gesenkt hat.
Festhypothek vs. SARON: Was lohnt sich?
Die SARON-Hypothek (variabel, vierteljährlich angepasst) liegt aktuell bei 1,38% — rund 0,4 Prozentpunkte unter der 10-jährigen Festhypothek. Wer glaubt, dass die Zinsen stabil bleiben oder weiter sinken, fährt mit SARON günstiger. Wer Planungssicherheit will, wählt die Festhypothek.
Historisch gesehen war die SARON-Hypothek (bzw. ihr Vorgänger, die Libor-Hypothek) in rund 70% der Zeit günstiger als die Festhypothek. Aber in Phasen steigender Zinsen — wie 2022/2023 — kann sie teurer werden.
Auswirkung auf die monatliche Belastung
Bei einer Hypothek von CHF 800'000 (typisch für eine Eigentumswohnung in einer Agglomerationsgemeinde):
| Zins | Monatliche Zinskosten | Jährliche Kosten |
|---|---|---|
| 1,0% (Tief 2021) | CHF 667 | CHF 8'000 |
| 1,8% (aktuell) | CHF 1'200 | CHF 14'400 |
| 2,7% (Hoch 2023) | CHF 1'800 | CHF 21'600 |
| 5,0% (kalkulatorisch) | CHF 3'333 | CHF 40'000 |
Der Unterschied zwischen dem Tief (2021) und dem Hoch (2023) beträgt CHF 1'133 pro Monat — das sind über CHF 13'000 pro Jahr. Kein Wunder, dass der Immobilienmarkt 2023 kurzzeitig ins Stocken geriet.
SNB-Leitzins als Taktgeber
Die Hypothekarzinsen folgen dem SNB-Leitzins — allerdings nicht 1:1. Die Festhypotheken orientieren sich stärker an den langfristigen Kapitalmarktzinsen (Bundesanleihen), die SARON-Hypothek direkt am Leitzins. Aktuell liegt der SNB-Leitzins bei 0,75%, nachdem er von 1,75% (Juni 2023) schrittweise gesenkt wurde.
Prognose
Die meisten Banken und Analysten erwarten für 2026 stabile bis leicht sinkende Hypothekarzinsen. Die SNB dürfte den Leitzins bei 0,50% bis 0,75% belassen, solange die Inflation im Zielband bleibt. 10-jährige Festhypotheken könnten auf 1,6 bis 1,8% fallen — aber ein Rückkehr zu Sätzen unter 1% gilt als unwahrscheinlich.
Datenquellen
SNB, Zinssätze. VZ VermögensZentrum, Hypothekenvergleich. Comparis Hypothekenbarometer. MoneyPark, Zinsindikator.